Avaliações de imóveis
Avaliar o patrimônio é uma tarefa que requer seriedade e competência, seja na avaliação de imóveis, bens móveis ou intangíveis alheios.
Nessa atividade, o profissionalismo irrepreensível e a constante atualização tecnológica, adquirida ao longo dos anos, leva à precisão, aos valores venais e locativos dos bens avaliados, fundamentais para um bom negócio.
Veja alguns de nossos serviços:
Avaliações de imóveis residenciais, comerciais e industriais;
Avaliações de terrenos e glebas urbanas;
Avaliações de imóveis rurais, culturas e semoventes;
Avaliações de complexos industriais;
Avaliações de máquinas, equipamentos, móveis e utensílios;
Avaliações de veículos.
O que é o serviço de Avaliação de Imóveis?
É a precisão e fundamentação técnica do valor de mercado dos bens ou de direitos sobre eles, o que denominados intangíveis. Esta definição é feita dentro de procedimentos técnicos e normativos, para a determinação das análises de valor.
Os bens materiais são os imóveis urbanos, rurais e industriais, os veículos, as máquinas e equipamentos, o cultivo agrícola e os semoventes.
Na categoria dos intangíveis, estão incluídos o fundo de comércio, os lucros cessantes, as marcas e patentes.
Quem pode fazer Avaliações de Imóveis?
A avaliação de imóveis forma um extenso campo profissional reservado aos engenheiros e arquitetos especialistas na área de engenharia econômica e de avaliação.
A Resolução nº 218 do CONFEA fixa as atribuições profissionais do engenheiro, arquiteto e engenheiro agrônomo nas diversas modalidades e, conforme a Resolução nº 345 do CONFEA, são de atribuição privativa dos engenheiros — em suas diversas especialidades — dos arquitetos, dos engenheiros agrônomos, dos geólogos, dos geógrafos e dos meteorologistas, devidamente registrados nos Conselhos Regionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia – CREA.
As atividades de vistorias, perícias, avaliações e arbitramentos relativos a bens móveis e imóveis, bem como, suas partes integrantes e pertences, como máquinas e instalações industriais, obras e serviços de utilidade pública, recursos naturais e bens e direitos que, de qualquer forma, para a sua existência ou utilização, devem ser de atribuição dessas profissões.
Qual o objetivo da Avaliação de Imóveis?
É a determinação técnica do valor de um imóvel ou de um direito sobre ele, empregada em uma variedade de situações, dentro e fora do âmbito judicial, tais como, inventários, dissolução de sociedade, operações de compra e venda, aluguel, cobrança de tributos, seguros, hipotecas, estudos de dinâmica imobiliária e outros.
Qual tipo de imóvel urbano pode ser objeto de uma avaliação?
Podem ser avaliados terrenos para habitação ou comércio, glebas urbanizáveis, casas, apartamentos, salas comerciais ou prédios industriais.
O que o Engenheiro de Avaliações deve conhecer?
Para que seja feita uma boa avaliação, o profissional deve conhecer não somente as ferramentas matemáticas envolvidas no cálculo, mas também o funcionamento do mercado onde o imóvel está situado.
Qual é a melhor maneira de se Avaliar um imóvel?
Existem vários métodos para se encontrar o valor de mercado de uma propriedade.
O melhor caminho é a comparação direta com dados de transações de imóveis semelhantes, efetuadas na mesma época em que se necessita encontrar o valor. Nem sempre isto é possível, principalmente quando se trata de imóveis singulares, tais como grandes prédios comerciais e industriais. Nestes casos, devem ser aplicados outros métodos.
O que é o valor de um bem?
Um dos aspectos fundamentais na Engenharia de Avaliações é o entendimento do conceito de valor.
A Avalor Engenharia estuda os mecanismos de formação dos valores de um bem, relacionando os diferentes aspectos da questão. Somente com a compreensão preliminar do fenômeno, poderá o profissional estar apto para buscar sua quantificação.
Existem várias definições e interpretações para valor, valor de mercado e preço.
Qual a diferença entre valor e preço?
O valor é intrínseco ao bem e depende das variáveis de mercado, de ambiente e das técnicas adotadas para sua determinação. Ele pressupõe uma situação de negócio entre as duas partes envolvidas, de modo que não haja qualquer pressão externa sobre elas.
O preço depende da situação do negócio, dos interesses pessoais e comerciais das pessoas e instituições envolvidas no processo e este, sim, sofre pressões externas.
Deve ser lembrado que o valor é único, para um determinado momento e situação de mercado. A Norma diz: “O valor a ser determinado corresponde sempre àquele que, num dado instante, é único, qualquer que seja a finalidade da avaliação. Esse valor corresponde, também, ao preço que se definiria em um mercado de concorrência perfeita…”.
O valor não é característica do bem a ser avaliado, podendo variar, porém, se considerarmos um determinado momento, ele é único.
O preço, ao contrário, é múltiplo, variando em uma faixa de acordo com os agentes da negociação e, também, está sujeito a flutuações de curto prazo, tais como as decorrentes de situações econômicas, campanhas publicitárias, novos empreendimentos ou perspectiva de alterações na legislação.
Os números obtidos nas pesquisas de transações consistem, na verdade, de uma faixa de preços, cuja média ou “valor mais provável” é o que chamamos de “valor de mercado”.
Por que contratar uma empresa de avaliação de imóveis?
Para obter uma noção clara e isenta do que realmente valem os bens, bem como, para atuar nas diversas situações em que se requerem determinações de valores por parte de alguém que não está envolvido diretamente no negócio.
A avaliação de imóvel também é prevista em lei para algumas situações, como a reavaliação do ativo imobilizado e as peritagens conciliatórias. É recomendado que sempre se busque uma correta avaliação de um imóvel para que, após saber seu valor, se coloque à venda ou locação.
Quais as formas de se avaliar um bem?
A melhor forma é por comparação com imóveis semelhantes, conhecido como método Comparativo direto de Dados de Mercado.
Este é o melhor método para a avaliação de imóvel, mas depende da existência de transações do mesmo tipo de imóvel, na mesma época e localização espacial, e em quantidade suficiente para possibilitar a análise dos valores.
Os valores de transações com imóveis semelhantes são a maior evidência de mercado para outro imóvel. Havendo dados, é preciso obter um valor médio. Geralmente, é uma média ponderada, visto que os imóveis são sempre diferentes uns dos outros.
Não é possível simplesmente extrair a média aritmética. Esta média pode ser feita por aproximação ou “ao sentimento”, se for uma avaliação dentro do nível relacionado ao Parecer Técnico, por homogeneização de fatores, se for ao nível Normal ou por inferência estatística, para o nível de Precisão e Fundamentação I, II ou III.
O método é baseado na análise de informações sobre preços de propriedades comparáveis com a que está sendo avaliada. Os avaliadores precisam conferir as condições em que são feitas as transações para verificar se os preços não estão destoando do mercado.
Segundo a norma de avaliações (NBR 14653), uma avaliação poderá estar enquadrada em um dos seguintes graus de fundamentação e Precisão: I ou II ou III.
Quais os outros métodos de avaliação?
Não existindo dados para comparação, podem ser empregados os métodos da Renda, Residual, Involutivo e de Custo de Reprodução, que buscam o valor por meio de outras evidências. São aproximações a serem utilizadas apenas em caso de necessidade.
Corretor de imóveis
Quando imaginamos saber o verdadeiro valor de um bem, devemos tratar isto de forma clara e objetiva.
As avaliações patrimoniais definem o rumo a seguir, a tomada de decisão na hora de colocar um bem em alguma transação que envolva uma garantia hipotecária, financiamento, dação em pagamento, etc.
Quando avaliamos um bem, temos a responsabilidade de atribuirmos o valor justo, o valor Real e, para isso, uma série de fatores nos dão a convicção para chegar ao resultado final, ou seja, o valor correto do ativo.
A engenharia de avaliações tem como premissa a elaboração de laudos técnicos de avaliação, sendo ela responsável pela atribuição dos valores a serem buscados. Cabe ao Engenheiro e/ou arquiteto, a formação destes números através formatação da avaliação seguindo as diretrizes preconizadas pela Norma Brasileira de Avaliações, a NBR 14653.
Eticamente falando, quem avalia não deve transacionar os bens avaliados, ou ter qualquer interesse direto ou indireto sobre aquele imóvel ou móvel, resguardando assim, quaisquer que sejam as tendências à manipulação dos resultados.
Quando for avaliar seu bem, pense com carinho. Contrate uma empresa especializada, não aceite opiniões não fundamentadas ou de profissionais não habilitados para esta finalidade. Cuide bem de seu patrimônio.
Gestão do Patrimônio da Avalor
No serviço de Controle e Gestão Patrimonial – Avaliação Patrimonial – a Avalor disponibiliza aos seus parceiros e clientes as melhores práticas de gestão:
Consultoria dedicada na implantação de Gestão Patrimonial Contábil e de Seguros (Sistemas Integrados ao ERP);
Inventário físico cotejando os bens por Centros de Responsabilidade, local, posição, departamentos, assim por diante;
Emplaquetamento dos bens de conteúdo, utilizando etiquetas com código de barras e/ou numeradas, chips, tags especiais, etc.;
Descritivo técnico de cada item do patrimônio;
Conciliação físico e contábil;
Ajustes de sobras físicas x contábeis;
Reconstituição contábil visando as seguintes resoluções fiscais.
IN 68/86, CIAP, PIS/COFINS, FASB, IAS 16, FISCO, etc.
Diretrizes a serem tomadas de acordo com os impactos fiscais relacionados à Administração do Patrimônio.
Definições técnicas para determinação da vida útil remanescente.
Engenharia de Avaliações – Gestão Patrimonial – CREA/CONFEA
Todo o conceito de trabalho está baseado de acordo com as leis do sistema CONFEA, dentro das habilitações profissionais de cada execução.
A Avaliação patrimonial tem o objetivo de estabelecer os valores de reposição, depreciação e mercado de todos os bens móveis e imóveis que fazem parte do patrimônio da empresa, para a determinação do valor global do Ativo Imobilizado.
A Avaliação Patrimonial é fundamentada seguindo na íntegra as normas vigentes determinadas pela ABNT, a partir de metodologia específica utilizando os valores dos bens que agregam o patrimônio da entidade. O produto deste estudo são os laudos técnicos.
Toda e qualquer avaliação, deve ser fundamentada e desenvolvida através de diversos métodos usuais com nível de precisão e fundamentação.
ALGUMAS APLICAÇÕES: adequação ao IFRS, seguros, fusões, cisões, incorporações, financiamentos, teste de impairment (impairment test, ou ainda recuperabilidade), vida útil, valor econômico, renovatórias de aluguel, fundo de comércio, marcas e patentes, entre outras.
AJUSTES NA AVALIAÇÃO PATRIMONIAL
Segundo a lei 11.638, que veio alterar alguns dispositivos da lei 6.404/76, essa lei resulta a integralização do conceito Internacional para o Brasil, fazem uma única lei para todos.
A conta ajuste de avaliação patrimonial deve ser considerada como uma correção do valor de elementos do ativo e do passivo para melhor visualização patrimonial, com relação a seu valor de reposição, ou valor justo.
O objetivo deste Pronunciamento é estabelecer os requisitos básicos a serem observados quando da apuração do Ajuste a Valor Presente de elementos do ativo e do passivo quando da elaboração de demonstrações contábeis, dirimindo algumas questões controversas advindas de tal procedimento, do tipo:
Se a adoção do ajuste a valor presente é aplicável tão somente a fluxos de caixa contratados ou se, porventura, seria aplicada também a fluxos de caixa estimados ou esperados;
Em que situações são requeridas a adoção do ajuste a valor presente de ativos e passivos, se no momento de registro inicial de ativos e passivos, se na mudança da base de avaliação de ativos e passivos, ou se em ambos os momentos;
Se passivos não contratuais, como aqueles decorrentes de obrigações não formalizadas ou legais, são alcançados pelo ajuste a valor presente;
Qual a taxa apropriada de desconto p/para um ativo ou um passivo e quais os cuidados necessários para se evitarem distorções de cômputo e viés;
Qual o método de alocação de descontos (juros) recomendado;
Se o ajuste a valor presente deve ser efetivado líquido de efeitos fiscais.
Laudo de pericia
O laudo técnico pericial tem a finalidade de realizar criterioso diagnóstico da edificação periciada, com o intuído de investigar a origem das anomalias constatadas na vistoria técnica. As anomalias podem ser endógenas, exógenas, funcionais ou degenerativas.
PARECER TÉCNICO DE VISTORIA
O parecer técnico de vistoria visa determinar o estado de conservação da edificação, com o auxílio de extensa documentação fotográfica para apontar as responsabilidades e garantias legais quanto à existência de patologias construtivas.
O parecer técnico de vistoria é um imprescindível documento técnico, pois avalia as responsabilidades e garantias legais referentes aos vícios construtivos no início da vida útil do edifício, sendo, utilizado por Síndicos e Administradora de Condomínios como medida de constatação fotográfica preventiva.
LAUDO DE VISTORIA DE VIZINHANÇA
O laudo técnico de vistoria de vizinhança atesta o estado de conservação dos imóveis, bem como a existência de anomalias funcionais ou pré-existentes a construção da obra, cuja origem decorre da ausência de manutenção, conservação e falhas de uso por parte do vizinho da obra.
LAUDO TÉCNICO DE RECEBIMENTO DE OBRA NOVA
O laudo técnico de recebimento de obra nova tem o objetivo de realizar a vistoria definitiva da obra, baseada em uma extensa constatação fotográfica. O Engenheiro vistoria de maneira minuciosa todos os setores das áreas comuns do condomínio, com a intenção de constatar a existência de vícios aparentes, ocultos e anomalias, onde a correção dos problemas constatados cabe exclusivamente a Construtora.
LAUDO DE VISTORIA TÉCNICA PARA RECEBIMENTO DE UNIDADES E ÁREAS COMUNS EM EDIFÍCIOS
Os proprietários de imóveis residenciais e comerciais novos, para receberem as chaves da construtora, devem agendar uma vistoria do imóvel, para isto oferecemos um serviço exclusivo de acompanhamento por um engenheiro especializado, onde o mesmo terá o respaldo de um Laudo Técnico detalhado, que irá auxiliá-lo com eficácia e eficiência, na cobrança de reparos e ajustes junto à construtora.
LAUDO DE VISTORIA IMOBILIÁRIA LOCATIVA
O laudo de vistoria imobiliária locativa visa constatar o estado de conservação das edificações concernente ao antes e depois da habitação realizada pelos inquilinos, visando à apuração de possíveis desvios de uso e zelo do imóvel.
A perícia em condomínios visa auxiliar à correta identificação e a aplicação das ações corretivas, com a finalidade de eliminar os vícios construtivos ocultos e aparentes existentes nas áreas comuns dos condomínios, principalmente quando o empreendimento ainda está no prazo da garantia obrigatório da Construtora, dando a possibilidade do Síndico planejar cada obra e intervenções técnicas prioritárias e não prioritárias, bem como os recursos orçamentários para os reparos.
LAUDO DE ACOMPANHAMENTO DE REFORMAS
Passou a vigorar no último dia 18 de abril de 2014 a NBR-16.280/2014 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) que trata de reformas de edificações, estabelecendo sistema de gestão e requisitos de processos, projetos, execução e segurança de reformas de edificações.
Toda a reforma de imóvel que altere ou comprometa a segurança da edificação ou de seu entorno precisará ser submetida a apreciação da construtora e/ou incorporadora, bem como dos projetistas, dentro do prazo decadencial, ou seja, a partir do momento de expiração da garantia.
Findado o prazo de garantia será exigido um laudo técnico assinado por engenheiro ou arquiteto.
Baseado no parecer emitido por especialista, o Síndico poderá autorizar, autorizar com observações ou impugnar a reforma do condômino, caso o Gestor entenda que, tal obra colocará à edificação em risco.
CONSULTORIA TÉCNICA PARA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS
A consultoria técnica para aquisição de imóveis visa acompanhar, orientar quanto aos aspectos técnicos, funcionais e de conservação do imóvel, análise quanto às reformas necessárias para adequar ao uso pretendido e orçamento.